Selon la Cours de cassation, mis à la charge du locataire, les grosses réparations et le paiement de la taxe foncière constituent un facteur de diminution de la valeur locative, peu important l’existence d’un éventuel usage en ce sens dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces.
Les obligations incombant normalement au bailleur de locaux commerciaux dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative (C. com. art. R 145-8).
Un locataire de locaux à usage de supermarché se prévaut de ces dispositions dans le cadre d’une action en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par son bailleur. Une cour d’appel refuse de tenir compte des clauses du bail mettant certaines obligations à sa charge aux motifs qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces, que les charges relatives aux grosses réparations et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au locataire ; celles-ci ne seraient donc pas exorbitantes en matière de bail commercial s’agissant de ce type de surfaces, les valeurs locatives de référence concernant des baux incluant la prise en charge de ce type de charges par le locataire.
La Cour de cassation censure la décision : sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur ; or, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
A noter : La Cour de cassation a déjà jugé que le paiement par le locataire de l’impôt foncier peut constituer le transfert d’une charge autorisant le juge à diminuer la valeur locative. La décision commentée s’inscrit donc dans cette ligne. La motivation qui avait été retenue par les juges du fond reflète une pratique courante des experts consistant, dans les centres commerciaux, à ne pas tenir compte des clauses exorbitantes de droit commun transférant au locataire le coût de la taxe foncière, des grosses réparations, de l’assurance de l’immeuble, et des travaux de mise en conformité, au motif qu’il s’agirait d’un « usage » répandu dans le centre commercial considéré. Critiquant cette méthode, certains auteurs font valoir que, si une obligation est contractuellement transférée au locataire malgré l’existence d’une disposition légale la mettant à la charge du bailleur, la minoration devrait s’appliquer peu important l’existence d’un usage, celui-ci ne pouvant pas en tout état de cause primer sur la loi. Ce ne serait qu’en l’absence de dispositions légales qu’on devrait examiner les usages.
Cass. 3e civ. 8-4-2021 n° 19-23.183 F-D, Sté Distribution Casino France c/ Sté Gauvin
L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 23/06/2021
