Un bailleur peut résilier un bail rural pour changer la destination agricole des parcelles mais pour cela, il faut - et le juge doit s’en assurer - que les parcelles se trouvent en zone U d’un PLU et à défaut, que le préfet ait donné son accord au changement de destination.
Un bailleur rural donne congé à son preneur parce qu’il projette de réaliser des constructions sur les parcelles louées. La résiliation, à tout moment, d’un bail rural pour changer la destination agricole des parcelles est en effet admise lorsque ces dernières se trouvent dans une zone urbaine (U) d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu. Lorsqu’il existe un PLU et en dehors des zones U, ce droit de résiliation est subordonné à une autorisation de l’autorité administrative (C. rur. art. L 411-32, al. 1 et 2). Le preneur conteste le congé au motif qu’il n’indique pas l’existence ou non d’un document d’urbanisme qui permettrait directement au bailleur de réaliser une construction et, à défaut, ne précise pas plus avoir besoin ou pouvoir se passer d’une autorisation préfectorale.
Il est débouté en appel. Les juges du fond estiment le congé valable car il mentionne un projet de construction, contenant ainsi l’engagement du propriétaire de changer la destination des terrains. Ils insistent sur la connaissance qu’avait le preneur du projet puisqu’il avait été informé par le notaire du bailleur du projet de vente et de la faculté d’exercer son droit de préemption et qu’il avait de plus, avant la réception du congé, déposé un recours contre le permis d’aménager délivré par le maire de la commune pour la création de 13 lots à bâtir.
Cassation. Pour la Haute Juridiction, les juges du fond auraient dû rechercher, comme le preneur les y invitait, si les terrains litigieux étaient classés en zone U du PLU et, à défaut, si l’autorité administrative avait autorisé un changement de la destination agricole des parcelles.
A noter : Lorsque la politique d’urbanisation autorise à modifier la destination agricole des parcelles objet du bail, le droit à la stabilité du preneur rural peut être remis en cause. En cas de contestation du congé délivré pour ce motif, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence (Cass. 3e civ. 15-11-2018 no 17-16.687 F-D) : les juges du fond doivent s’assurer, au besoin d’office, que le cadre requis pour ce changement de destination est rempli, à savoir des parcelles incluses dans une zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou alors une autorisation du préfet, autorité administrative compétente en pareil cas, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux (C. rur. art. D 411-9-12-2).
En pratique, le bailleur aura intérêt à mentionner dans le congé non seulement son engagement de changer la destination des terrains, mais aussi les références du document d’urbanisme qui autorise ce changement et, le cas échéant, l’autorisation du préfet ; il pourra même en joindre les justificatifs.
Cass. 3e civ. 14-3-2024 n° 22-17.652 F-D – L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 11/04/2024
