Le fermage fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées permet au locataire d'exercer une action en régularisation.
Un bailleur donne à bail à ferme diverses parcelles de terre plantées d’arbres fruitiers, moyennant un « fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés ». Par dérogation au principe d’un fermage en monnaie, les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et leurs bâtiments peuvent être évaluées ici en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima fixés par arrêté préfectoral (C. rur., art. L. 411-11).
Ainsi le prix du fermage doit-il être établi en fonction de minima et de maxima calculés en référence aux denrées retenues par l’autorité administrative, tant pour sa partie en espèces que, lorsqu’elle est admise, pour sa partie en nature (Cass.3e civ., 30 sept. 2009, 08-17.918 : Bull. civ. III, n° 207 ; sous l’empire des dispositions antérieures à la loi du 2 janvier 1995, v. Cass.3e civ., 3 févr. 2010, n° 09-12.092 : Bull. civ. III, n° 30)
La quantité de denrées ne peut donc jamais fluctuer au cours du bail en fonction de « variables non conformes » à l’arrêté préfectoral. En effet l’article L. 411-11 du code rural fixant les modalités du calcul du prix du fermage, est une disposition d’ordre public (C. rur., art. L. 411-14). Les parties ne peuvent donc pas y déroger (Cass. 3e civ., 21 janv. 2009, n° 07-20.233, Bull. civ. III, n° 18).
Lorsque le bail à ferme se réfère à une denrée qui n’est pas visée par l’arrêté préfectoral, les parties au contrat peuvent à tout moment agir en justice pour faire régulariser la situation et le juge doit fixer alors le loyer. Dès lors, la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite et ouvre à tout moment une action en régularisation pour fermage illicite.
Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-17.632, n° 112 FS-B – Site EditionsLégislatives 10/04/2024
