Les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du droit de préemption du Code de commerce, juge la Cour de cassation, qui en donne pour la première fois une définition.
Une société fabriquant des éléments de construction loue un local en vertu d’un bail commercial. Soutenant que sa locataire exerce dans les locaux une activité industrielle, de sorte qu’elle ne bénéficie pas du droit de préemption prévu par le Code de commerce (C. com. art. L 145-46-1), le bailleur vend le local loué sans mettre en œuvre ce droit. La locataire demande alors l’annulation de la vente.
La Cour de cassation rejette sa demande et donne raison au bailleur.
Elle relève d’abord que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du droit de préemption en matière de bail commercial (C. com. art. L 145-46-1).
En l’absence de définition légale de la notion de local à usage industriel, la Haute Juridiction se réfère ensuite aux critères dégagés par le Conseil d’Etat en matière fiscale (CE 28-2-2007 no 283441 ; CE 13-6-2016 no 380490 ; CE 3-7-2015 no 36985) : doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
En l’espèce, il résultait des éléments suivants que le local loué n’était pas à usage commercial (la locataire n’ayant par ailleurs pas invoqué un usage artisanal) :
– les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés ;
– les statuts de la société locataire mentionnaient les activités de « préfabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite, plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton » ;
– l’activité de négoce également exercée sur le site et dont se prévalait la locataire n’était qu’accessoire.
Par suite, la locataire ne bénéficiait pas d’un droit de préemption sur le local loué.
A noter : 1o L’exclusion des locaux industriels du champ d’application de l’article L 145-46-1 ressort de la lettre même de la loi : alors que le statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-1) s’applique aux locaux dans lesquels est exploité un fond commercial, artisanal ou industriel, l’article L 145-46-1 ne vise que le « local à usage commercial ou artisanal ».
Cette exclusion est confortée par les travaux parlementaires de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite « loi Pinel »), dont est issu le droit de préemption du locataire commercial. En effet, alors que le projet de loi initial prévoyait un tel droit au profit du locataire en cas de vente d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, deux amendements excluant les locaux industriels du champ d’application du droit susvisé ont été adoptés.
2o La Haute Juridiction donne ici, pour la première fois, une définition de la notion de local à usage industriel, calquée sur celle retenue par le Conseil d’Etat en matière fiscale.
Par ailleurs, en écartant l’argument du locataire, tiré de l’exercice d’une activité à la fois commerciale et industrielle dans les lieux loués, au motif du caractère accessoire de l’activité de négoce, la décision commentée montre que le caractère mixte de l’activité du locataire ne suffit pas à le faire bénéficier du droit de préemption.
Cass. 3e civ. 29-6-2023 n° 22-16.034 FS-B, Sté Seac c/ C. – L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 29/08/2023
