Pour la Cour de cassation, la convention par laquelle le propriétaire d’une maison a accordé un droit d’habitation à vie sur celle-ci à un ami, qui payait la moitié des charges et a réalisé d’importants travaux non remboursables est un bail.
A noter : 1o Le louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer (C. civ. art. 1709).
Pour que la qualification de bail soit retenue, deux conditions doivent être réunies :
– le locataire doit avoir la pleine jouissance d’un bien déterminé. La jouissance doit être exclusive, si bien que l’utilisation des lieux loués ne peut pas être répartie entre bailleur et locataire, sauf à disqualifier le bail (Cass. 3e civ. 11-1-2006 no 04-19.736 FS-PB : RJDA 4/06 no 382) ;
– le contrat doit être conclu à titre onéreux : le prix, c’est-à-dire le loyer, en constitue un élément essentiel, qui distingue le bail du prêt à usage. Il doit être réel et sérieux. En présence d’un loyer modique, la réalité du loyer est dans certains cas retenue, puisque la modicité ne fait pas en soi perdre au bail son caractère propre. Dans d’autres, à l’inverse, son caractère dérisoire empêche de caractériser un loyer réel. Selon le cas, le bail sera soit confirmé, soit requalifié en prêt à usage.
2o Si le bail perpétuel est interdit, le bail consenti pour la durée de vie du locataire n’est pas considéré comme tel.
Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 18-17.802 F-D – L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 06/01/2021
