Pour la Cour de cassation, le défaut d'information du bailleur de la cessation d'activité d'un copreneur constitue une contravention aux dispositions impératives de l'article L. 411-35 du code rural.
Depuis la loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur demeuré en place et qui continue d’exploiter peut obtenir, sous certaines conditions, la poursuite du bail à son seul nom (C. rur., art. L. 411-35, al. 4 et 5).
Ce dispositif préserve à terme la faculté de cession de bail en instituant une obligation d’information du bailleur à la charge du preneur qui poursuit l’exploitation. L’accomplissement de cette dernière formalité permet que le bail se poursuive alors au profit du preneur restant, sauf opposition du bailleur jugée valable. Aussi, en cas de poursuite effective du bail au nom du copreneur ayant continué à exploiter, la condition de bonne foi pour la cession du bail exigée par la jurisprudence sera appréciée en sa personne uniquement (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.426).
Cet aménagement du régime de la cessation d’activité de l’un des copreneurs est toutefois soumis au respect de conditions de fond et de forme rigoureuses. Aussi, la question s’est posée rapidement de savoir quelle serait la nature de la sanction encourue à défaut d’accomplissement de la formalité d’information du bailleur. Deux analyses ont été soutenues à ce sujet en doctrine.
Suivant la première, il conviendrait de faire application des dispositions de l’article L. 411-31, II, 1°, du code rural et de la pêche maritime. Autrement dit, l’information du bailleur devrait être analysée en une obligation mise à la charge du preneur ayant continué à exploiter le fonds loué qui l’exposerait, à défaut d’accomplissement, à la sanction de la résiliation pour faute. L’autre interprétation soutenue voit au contraire dans cette formalité d’information une simple faculté offerte au preneur de résilier unilatéralement les droits locatifs du copreneur ayant cessé son activité. Le défaut d’information du bailleur ne serait dès lors pas susceptible d’être sanctionné par la résiliation du bail pour faute du preneur demeuré en place. Il conduirait seulement à le priver, comme sous le régime antérieur à la loi de 2014, de la faculté de céder le bail à l’un des membres de sa famille.
Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 novembre 2021 tranche clairement la difficulté. L’affaire est la suivante.
Par un acte du 13 août 2001, deux époux prennent à bail rural à long terme une parcelle agricole. Le 29 mars 2017, le bailleur leur délivre congé aux fins de reprise par un de ses descendants. Les copreneurs ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’annulation du congé, le bailleur demande reconventionnellement la résiliation du bail et l’expulsion des premiers. Ces dernières demandes sont rejetées en cause d’appel.
Au soutien de leur décision, les juges du second degré retiennent que le défaut de notification au bailleur de la cessation d’activité de son conjoint en qualité de copreneur, intervenue en 2011, ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime de nature à permettre la résiliation de plein droit du bail. Il prive en revanche le preneur resté en place de la possibilité de régulariser sa situation, ce dont le juge tirera, le cas échéant, les conséquences en cas de demande de cession du bail.
Cette décision est censurée sèchement par la Cour de cassation, pour violation de la loi, sur le visa des articles L. 411-31, II, 1° et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 4-V-B de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014. Les Hauts magistrats reprochent en effet à la cour d’appel d’avoir statué comme elle l’a fait, tandis qu’elle constatait, dans le même temps, un défaut d’information du bailleur constituant une contravention aux dispositions impératives de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Or, suivant ce texte, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de cet article.
Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-10.393, n° 761 F-D – Site EditionsLégislatives 18/02/2022
