Selon la Cour de cassation, rn matière d’expropriation, seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l’évaluation des terrains à bâtir. Tel n’est pas le cas d’une servitude d’urbanisation du PLU qui, par nature, a un caractère provisoire.
Dans le cadre de l’aménagement de la ZAC Garonne Eiffel, une parcelle de 13 439 m2 est expropriée. La cour d’appel de Bordeaux considère que cette dernière doit être qualifiée de terrain à bâtir et fixe le montant de l’indemnité d’expropriation à 8 915 088 €.
L’expropriant conteste et demande que l’indemnité soit fixée à 1 706 000 € : la parcelle était située à la date de référence, soit le 26 mai 2016, dans un secteur couvert par un PAPG (périmètre d’attente de projet global) qui limitait d’une manière drastique les possibilités de construction, peu important que cette limitation ait été levée le 16 novembre 2017.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l’évaluation des terrains à bâtir. En conséquence, la servitude tenant à l’existence d’un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global, qui a un caractère provisoire et devient inopposable au propriétaire par le seul écoulement du temps, ne constitue pas un élément de moins-value et n’a pas à être prise en compte pour l’évaluation du terrain.
A noter : Pour l’évaluation des terrains à bâtir, le juge doit tenir compte des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire (C. expr. art. L 322-4).
Dans cette affaire, la parcelle expropriée était classée à la date de référence en zone constructible UDp3 du plan local d’urbanisme et située dans un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global limitant les possibilités de construction. Pour rappel, le PLU peut instituer des servitudes d’urbanisation pendant un délai maximal de 5 ans interdisant les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil fixé par le règlement (C. urb. art. L 151-41, 5o). L’expropriant considérait que les juges devaient tenir compte dans leur évaluation de la servitude, même provisoire, « les possibilités de construction de la parcelle devant être appréciées à la date de référence ».
Tel n’est pas l’avis de la Cour de cassation, qui se prononce pour la première fois sur ce point : en matière d’expropriation, seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent doivent être prises en compte pour l’évaluation des terrains à bâtir. Certes, rappelle la Haute Juridiction, l’article L 322-4 du Code de l’expropriation « ne précise pas si les servitudes devant être prises en compte à la date de référence doivent être permanentes ». Il en va toutefois différemment pour l’évaluation des terrains selon leur usage effectif, le Code de l’expropriation prévoyant que « seules les servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date de référence doivent être prises en compte » (C. expr. art. L 322-2). Or, il résulte des débats parlementaires ayant précédé l’adoption de la loi du 18 juillet 1985 ayant modifié l’ancien article L 13-15 I du Code de l’expropriation (devenu l’article L 322-2) que « le législateur a entendu aligner l’évaluation des terrains selon leur usage effectif et celle prévue pour les terrains à bâtir quant à la prise en compte des servitudes ». Les Hauts Magistrats ne peuvent donc que valider le raisonnement des juges du fond : la servitude qui était provisoire n’avait pas à être prise en compte pour l’évaluation de la parcelle.
Cass. 3e civ. 28-9-2023 n° 22-21.012 FS-B, EPA Bordeaux Euratlantique c/ SCI 1618 d’Artagnan
L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 10/10/2023
