En cas de revente d’un immeuble par lots déclenchant le droit de préemption du locataire, l’acquéreur doit revendre dans les 2 ans de l’acquisition pour bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 1115 du CGI. Le délai de 2 ans s’applique dès lors que les lots sont occupés à la date d’expiration de ce délai.
Un marchand de biens acquiert le 31 décembre 2010 trois immeubles en se plaçant sous le régime de faveur prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI qui prévoit un taux réduit de taxe de publicité foncière en contrepartie d’un engagement de revendre dans un délai de 2 ans. N’ayant pas revendu la totalité des lots au 31 décembre 2012, l’administration fiscale lui notifie une proposition de rectification.
Dans un arrêt confirmatif, la chambre commerciale de la Cour de cassation énonce que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption de l’article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 ou de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l’acquéreur doit revendre les lots concernés dans le délai de 2 ans lequel, courant à compter de la date d’acquisition, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d’expiration de ce délai.
La Cour de cassation, après avoir rappelé que l’article 1115 du CGI implique un engagement de revente dans le délai particulier de 2 ans si le bien est susceptible de faire l’objet d’un droit de préemption, et dans le délai de 5 ans si le bien est cédé libre, approuve la cour d’appel d’avoir jugé que l’engagement pris par la société marchand de biens n’ayant pas été respecté, en l’absence de revente les lots, qui étaient susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants, à la date d’expiration du délai de 2 ans suivant l’acquisition, le régime de faveur prévu à l’article 1115 du CGI ne pouvait s’appliquer.
A noter : On rappelle que les acquisitions d’immeubles réalisées par les assujettis à la TVA agissant en tant que tels dans le cadre de leur activité économique sont exonérées des droits de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de 5 ans (CGI art. 1115, al. 1). Lorsque la revente a lieu par lots et déclenche le droit de préemption des locataires, le délai de revente est réduit à 2 ans (CGI art. 1115, dernier al.). Qu’il soit de 5 ou 2 ans, le délai de revente court à compter de l’acquisition de l’immeuble.
La question posée était de savoir si la condition d’occupation des lots s’appréciait à l’issue du délai de 2 ans ou à la date de la revente effective des lots. Dans l’affaire commentée, la défense du marchand de biens était en faveur de la seconde hypothèse (les lots étant probablement inoccupés au moment de la revente, il revendiquait l’application du délai de 5 ans). En vain.
La solution, rendue sous l’empire de l’article 1115 du CGI dans sa version en vigueur au 31 décembre 2010, est transposable à la rédaction en vigueur.
Cass. com. 9-10-2024 n° 22-20.175 F-B – L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 29/10/2024
