La crise liée au Covid 19 a impacté de manière inédite les marchés fonciers en 2020 au niveau national. Côté prix, les terres libres et louées ont augmenté respectivement de 1,3 % et 3,6 %.
La hausse du prix des terres libres et louées, la crise liée au Covid 19 qui diminue le nombre de transactions, le boum des ventes des maisons de campagne… Voici ce qu’il faut retenir de l’état des marchés fonciers en 2020 d’après les données présentées le 27 mai 2021 par le groupe Safer et en partenariat avec le service de statistique agricole du ministère de l’Agriculture.
Les terres et prés libres à 6 080 € par hectare
Après une stabilité du prix des terres et prés libres de location en 2019, celui-ci repart à la hausse en 2020. En moyenne, il s’est négocié autour de 6 080 euros par hectare (+1,3 %) sur le territoire national.
Une hausse qui est avant tout tirée par les zones de grandes cultures. Car si le prix de l’hectare y a atteint le montant moyen de 7 690 € (+5,5 % par rapport à 2019), celui des zones d’élevage a diminué légèrement : 5 930 € en polyculture-élevage (–0,7 %) et 4 630 € en élevage bovin (–1 %).
Les Safer expliquent ces écarts par la hausse du prix des céréales contrastant avec des « résultats économiques en berne » dans les zones d’élevage bovin.
4 930 euros par hectare pour les terres et prés loués
La hausse n’a jamais été aussi forte depuis 6 ans. Les terres et prés loués se sont vendus en moyenne à 4 930 € par hectare en 2020, soit 3,6 % de plus qu’en 2019.
Contrairement aux biens libres de location, les prix augmentent dans tous les territoires selon la classification opérée par les Safer : 6 210 € en grandes cultures (+3,6 %), 4 890 € en polyculture-élevage (+5 %) et 3 630 € en élevage bovin (+0,2 %).
« La progression du prix en 2020 est alimentée par une fermeture très nette du marché loué, ainsi que d’un contexte de dynamisme de la demande, constaté dans plusieurs zones des régions nord du territoire, en particulier dans le Grand Est, les Hauts-de-France et la Normandie », analyse le groupe Safer.
Le rendement locatif brut moyen (1) semble de son côté avoir atteint un palier depuis 2017 : 2,68 %. Cela reste supérieur aux taux garantis des livrets A ou plan épargne logement ainsi qu’à ceux des assurances vie en fonds euros.
13,2 % d’agriculteurs en moins parmi les acquéreurs
« Reflet de leur prudence ou de leurs difficultés financières », les Safer ont constaté un recul des agriculteurs personnes physiques parmi les acquéreurs sur le marché des terres et prés non bâtis. Ils sont 51 830 à avoir signé un acte d’achat en 2020, soit 13,2 % de moins qu’en 2019.
Les acquéreurs non agricoles sont de plus en plus nombreux : +3,4 % pour les personnes physiques et +4,4 % pour les personnes morales.
Les surfaces acquises par des sociétés de portage de foncier (groupement foncier agricole et société civile immobilière notamment) atteignent pour la première fois les 25 000 ha. Mais globalement la progression du nombre d’acquisitions par des personnes morales agricoles (EARL, Gaec et SCEA notamment), constatée ces dernières années s’est interrompue en 2020.
Des transactions en repli de 49 % à 65 % en avril 2020
Le confinement opéré en mars 2020 a laissé les acheteurs en dehors des études notariales. Même si des actes ont pu être signés à distance, les mesures sanitaires et la crise liée au Covid 19 ont reporté des projets de vente.
En avril 2020, le nombre de transactions était en repli de 49 % à 65 % selon les marchés fonciers catégorisés par les Safer, en comparaison au mois d’avril 2019. Des chiffres qui s’expliquent notamment par le fait que les Safer ont reçu la transmission des notifications de projets de vente par les notaires qu’après la période juridiquement protégée mise en place par l’ordonnance du 25 mars 2020.
Si un rattrapage a pu être constaté dès le mois de juin 2020, le nombre de transactions des marchés a diminué de 3 % par rapport à 2019.
111 930 maisons de campagne vendues
Alors que le nombre de transactions a diminué sur tous les marchés, celui des maisons de campagne (maison vendue avec un terrain agricole ou naturel de moins de 5 ha, libre de bail et acquise par des non-agriculteurs) n’a jamais été aussi haut : 111 930 (+6,6 %)
Pour le groupe Safer, la crise sanitaire et des taux d’intérêt bas ont poussé les Français à rechercher de l’espace et à quitter les métropoles, au point d’évoquer un « exode urbain ». Une tendance qui se confirme sur le premier semestre de 2021, même dans des secteurs où ce marché est « traditionnellement peu actif ».
La forte demande a des conséquences sur le prix moyen de ces maisons vendues en moyenne à 182 000 € le lot, soit une hausse de 6,4 % par rapport à 2019.
Près de la moitié des parts sociales cédées en famille
Même si la Safer n’a pas connaissance de l’exhaustivité du marché des parts sociales en raison de transactions qui ne lui seraient pas toutes notifiées, selon Emmanuel Hyest, président de la FNSafer, elle constate que près de la moitié (49 %) des cessions de parts concernant des membres d’une même famille. 36 % des cessions sont réalisées en faveur de tiers, n’ayant pas de lien de parenté avec le cédant et n’étant pas déjà associé dans la société.
Là aussi, le confinement a contracté le marché au printemps 2020. Le nombre total de cessions de parts sociales a diminué de 6,8 % par rapport à 2019 (6 880 transactions).
Depuis plusieurs années, les Safer pointent du doigt le défaut de régulation du marché des parts sociales. Mais celui-ci n’aurait pas pour vocation de durer. Les députés ont voté le 26 mai 2021 la proposition de loi du député Jean-Bernard Sempastous.
Elle introduit un nouveau contrôle des parts sociales visant à lutter contre les agrandissements excessifs et en faveur de l’installation. Une partie des cessions de parts devraient être validées par le préfet après que celui-ci a consulté l’avis du comité technique des Safer.
(1) Rapport entre le loyer à l’hectare perçu à l’année (N) et le prix d’un hectare de terre louée acheté à l’année (N-1), calculé avant fiscalité (taxe sur le foncier non bâti dont le taux est fixé par commune, impôts sur les revenus fonciers) et en valeur constante.
Site LaFranceAgricole – Actualités 27/05/2020
