Une pièce enterrée ne disposant pas d’un éclairage naturel suffisant doit être qualifiée de sous-sol même si elle a été aménagée. Seule la moitié de sa surface peut être retenue pour le calcul de la surface habitable du logement afin d’apprécier le respect du plafond de loyers du dispositif Robien.
Dans le cadre d’un investissement locatif « Robien recentré » (CGI art. 31, I-1o-h), un couple déduit de ses revenus fonciers, au titre de l’amortissement, une fraction du prix d’acquisition de l’immeuble donné en location. L’administration fiscale remet en cause cette déduction au motif que certaines des pièces des logements à raison desquels les contribuables ont entendu bénéficier du dispositif devaient être regardées comme des sous-sols, de sorte que leur surface ne peut pas être prise totalement en compte pour le calcul de la surface habitable du bien permettant d’apprécier le respect du plafond de loyer.
Dans un arrêt confirmatif, le Conseil d’État rappelle que la surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation du respect du plafond de loyer correspond à la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (devenu l’article R 156-1 du même Code). Il n’est tenu compte de la surface des annexes, parmi lesquelles figurent les sous-sols, qu’à hauteur de la moitié de leur surface, dans la limite de 8 m² par logement, pour l’appréciation du plafond de loyer.
La seule circonstance que le plancher d’une pièce soit situé en-dessous du niveau du sol ne conduit pas nécessairement à la qualifier de sous-sol : elle peut être considérée comme habitable (et donc intégrée pour sa totalité à la surface habitable du logement) lorsque ses caractéristiques physiques, notamment les ouvertures extérieures dont elle dispose, permettent un éclairage naturel suffisant et qu’elle a fait l’objet d’aménagements en vue de l’affecter à l’habitation. Au cas d’espèce, les pièces étaient en grande partie enterrées. Seuls deux ouvrants situés de part et d’autre du niveau supérieur du mur et donnant sur le sol du jardin permettaient d’assurer l’éclairage naturel de la pièce. Au regard de ces éléments, quand bien même des aménagements ont été réalisés en vue de leur habitabilité, les pièces concernées doivent être qualifiées de sous-sol, retenues à hauteur de la moitié de leur surface et dans la limite de 8 m² par logement pour la détermination de la surface habitable de l’immeuble loué.
A noter : Cette solution devrait également s’appliquer à d’autres dispositifs d’investissement locatif subordonnés à des plafonds de loyer, tels que les dispositifs Duflot-Pinel-Denormandie, Scellier ou Besson.
CE 17-5-2024 n° 466767 – L’@ctualité en ligne, www efl.fr 08/07/2024
