Le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s'applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de 9 ans avant ce renouvellement.
Le régime dérogatoire des petites parcelles dispense la location de l’application de certaines dispositions du statut des baux ruraux, du moins dès lors que les parcelles ne constituent pas un corps de ferme ou une partie essentielle de l’exploitation du preneur (C. rur., art. L. 411-3). Il permet notamment au bailleur de reprendre les lieux sans avoir à respecter les motifs légaux. Toutefois, depuis la loi du 27 juillet 2010, cette souplesse ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans.
Une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient préciser le décompte de ces 9 ans lorsque la division intervient en cours de bail. En l’espèce, le bail initial avait été consenti pour une durée de 18 ans et avait été renouvelé par périodes de 9 ans. Au cours du premier renouvellement, une des parcelles louées a été divisée par document d’arpentage. Quelques mois plus tard, les parcelles ont été réparties, par un acte de partage, entre les héritiers des bailleurs. L’un des héritiers, attributaire d’une parcelle dans le partage et donataire de deux autres ensuite, a délivré congé au locataire pour ces trois lopins au motif qu’ils relevaient du régime des petites parcelles. Le congé, délivré lors de la deuxième période de renouvellement, devait prendre effet au terme d’un délai de 9 ans décompté à partir de la date de division des parcelles.
La cour d’appel a validé le congé en considérant qu’à sa date de la délivrance, la condition relative à l’écoulement du délai de 9 ans qui avait commencé à courir avant la fin de l’année de la division, durant le premier renouvellement était remplie, « dès lors que cette division était intervenue alors que le bail rural était déjà renouvelé, échappant ainsi au principe d’indivisibilité ». Son arrêt a été censuré.
Les hauts magistrats énoncent que le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de 9 ans avant ce renouvellement.
Or la division a eu lieu au cours du premier renouvellement et les 9 ans n’étaient pas écoulés lors du deuxième. Le congé a été donné ici de manière prématurée. Ce n’est qu’à partir de 2025, date du troisième renouvellement, que le bail se métamorphosera en un bail de petites parcelles et qu’il sera possible d’y mettre fin selon les règles de droit commun, soit 6 mois avant son terme.
En principe l’indivisibilité du bail cessant à son expiration, dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail, la nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper aux dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage doivent toujours être appréciées « au jour où le bail a été renouvelé » nous rappelle la troisième chambre civile, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail, encore plus depuis la réforme du code civil (C. civ. 1214). La nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper aux dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé.
Par ailleurs, la décision semble également contenir une précision sur la notion de division à retenir. La cour d’appel s’était fondée sur la division parcellaire intervenue avant l’acte de partage, tandis que la Cour de cassation vise le partage.
Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-18.861, n° 299 FS-B – Site EditionsLégislatives 19/06/2024
