L’opération spéculative unique réalisée par une société civile dont les associés ne se livrent pas de façon habituelle à des opérations d’achat-revente ne relève pas des profits de construction imposables dans la catégorie des BIC.
Les opérations de construction-vente présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux à la double condition, cumulative, que ces opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.
La condition d’habitude n’est pas en principe remplie dans le cas d’une société civile qui a eu pour seule activité la réalisation d’une opération spéculative unique consistant à acheter et revendre en l’état un immeuble déterminé. Il en va toutefois différemment lorsque les associés qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières, soit par des achats et des ventes faites en leur propre nom, soit par leur participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée.
Une société qui n’a réalisé qu’une opération unique de vente en l’état futur d’achèvement d’un ensemble immobilier construit sur un terrain dont la propriété lui avait été transférée et dont les associés ne se sont pas eux-mêmes livrés de façon habituelle, en leur propre nom ou par leur participation à des sociétés civiles, à des opérations d’achats et de revente ne remplit pas la condition d’habitude, nonobstant la brève période séparant le transfert de propriété du terrain à bâtir et la vente de l’ensemble immobilier ainsi que l’importance des plus-values réalisées. Par suite, les bénéfices réalisés par la société lors de la cession ne doivent pas être imposés entre les mains des associés en tant que bénéfices industriels et commerciaux.
CAA Bordeaux 28-11-2023 n° 21BX01868 – L’@ctualité en ligne, www efl.fr 22/04/2024
