Selon la Cour de cassation, le vendeur qui a réalisé les travaux à l’origine des désordres se comporte comme un constructeur et est présumé avoir connaissance du vice affectant l’ouvrage. Il ne peut donc pas invoquer la clause de non-garantie des vices cachés de l’acte de vente.
A noter : Le vendeur qui réalise des travaux et vend l’ouvrage peut être pris comme vendeur réputé constructeur lorsqu’il vend après achèvement. Cette qualification peut être retenue lorsqu’il s’agit de travaux de construction ou de rénovation, celle-ci devant probablement être importante. Dans ces cas, la garantie décennale est encourue. En l’espèce, l’acquéreur ne s’est pas placé sur ce terrain, mais sur celui de la garantie des vices cachés due par le vendeur sur le fondement de l’article 1643 du Code civil. Il est possible que ce choix puisse s’expliquer par l’importance relative des travaux réalisés par le vendeur. Il soulève néanmoins une interrogation : est-ce que l’option entre les deux actions est possible lorsque les travaux réalisés ouvrent le droit d’action tiré de la garantie décennale ?
L’arrêt ne se prononce pas sur ce point non soulevé. Il se borne à rappeler que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices, ne peut pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Il précise que cette règle s’applique au vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, lequel est assimilé au vendeur professionnel, et cite une jurisprudence en ce sens. L’arrêt conclut que le vendeur qui s’est comporté comme un constructeur doit être présumé avoir connaissance du vice. À défaut de savoir si l’option entre garantie décennale garantie des vices cachés était ouverte en l’espèce, on apprend par cette décision que le vendeur qui a construit est présumé responsable des vices affectant les travaux réalisés, que la garantie soit celle de l’article 1791-1, 2o ou celle de l’article 1643 du Code civil.
Cass. 3e civ. 19-10-2023 n° 22-15.536 FS-B, R. c/ SCI Les Hauteurs de Sérignac
L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 29/11/2023
