Selon la Cour de cassation, lorsque le bail commercial n’autorise qu’un usage d’hôtel, le locataire ne peut pas exercer une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel.
Le locataire de locaux loués exclusivement à destination d’hôtel de tourisme et accessoires y exploite une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l’entrée de l’hôtel.
Jugé que l’exercice d’une telle activité de restauration n’était pas comprise dans la destination contractuelle du bail. En effet, il s’agit d’une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle.
Par suite, en agissant ainsi, le locataire avait violé la clause de destination du bail, manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
A noter : L’article 1728 du Code civil impose au locataire d’user de la chose louée conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail. Le locataire ne peut donc, en principe, utiliser les lieux loués que pour le ou les commerces énumérés au bail. Toutefois, certaines activités, bien que non expressément citées par le bail, peuvent être considérées comme implicitement incluses dans la destination contractuelle et être librement exercées par le locataire.
Lorsqu’il s’agit d’une activité distincte, le locataire s’expose à de lourdes sanctions : le bailleur peut, comme en l’espèce, soit solliciter la résiliation judiciaire du bail, les juges du fond appréciant alors souverainement la gravité du manquement reproché au locataire, soit demander l’acquisition de la clause résolutoire si le bail prévoit expressément une telle clause en cas de non-respect de la destination des locaux, soit refuser le renouvellement à l’expiration du bail pour motif grave et légitime.
Cass. 3e civ. 30-11-2023 n° 21-25.584 F-D, Sté Grand hôtel Lafayette c/ Sté Foncière cour carrée
L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 16/01/2024
