Les constructions revenant gratuitement au bailleur à la fin d'un bail à construction sont exonérées d'impôt lorsque le bail a une durée d'au moins trente ans. Cette exonération ne s'applique pas pour les constructions additionnelles non prévues au contrat.
Lorsque les constructions reviennent sans indemnité au bailleur en fin de bail à construction, les profits représentés par la valeur de ces constructions sont en principe imposables au nom du bailleur dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices professionnels. La remise des constructions ne donne cependant lieu à aucune imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans (CGI, art. 33 ter).
Une SCI conclut un bail à construction avec une société d’exploitation en 1983 pour une durée de trente ans, aux termes duquel les constructions édifiées deviendront la propriété du bailleur à l’expiration du bail. En 1985, les parties conviennent que le bail porte sur un terrain supplémentaire acquis par la SCI la même année, destiné à recevoir de nouvelles constructions éventuellement en extension de celles construites dans le cadre du bail initial. Les parties conviennent en 1998 de l’agrandissement du bâtiment initial. A l’expiration du bail, en 2013, les immeubles entrent dans le patrimoine du bailleur sans imposition. L’administration fiscale considère que le revenu résultant de la remise de l’agrandissement du bâtiment initial ne peut pas bénéficier de l’exonération d’impôt dès lors qu’il n’avait pas été prévu par le contrat de bail à construction. Elle soumet cette valeur aux revenus fonciers entre les mains des associés de la SCI, ce que ces derniers contestent.
Contrairement aux premiers juges, la cour administrative d’appel de Lyon adopte la position de l’administration. Les juges relèvent que la société d’exploitation s’est engagée à édifier un immeuble à usage d’atelier industriel et de bureau dans le bail conclu en 1983. L’agrandissement de cette construction, édifié sur une autre parcelle cadastrale, ne s’inscrit pas dans les prévisions du bail à construction de 1983 et ne saurait bénéficier de l’exonération prévue à l’article 33 ter du CGI, quand bien même les parties avaient manifesté dans les avenants conclus en 1985 et 1998 leur volonté d’étendre les effets du bail initial aux nouvelles parcelles acquises. L’administration est ainsi fondée à intégrer la valeur des agrandissements dans les revenus fonciers des associés de la SCI.
Remarque : dans une espèce où le bailleur a cédé ses droits à un tiers avant l’expiration du bail à construction, les juges ont considéré que la valeur des constructions non prévues au bail doit être retenue pour déterminer le prix de cession revenant au bailleur. Le contrat de bail contenait une clause d’accession portant sur toutes les constructions édifiées et les aménagements réalisés par le preneur ainsi que sur toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient (CAA Paris, 8 déc. 2021, n° 20PA00008).
CAA Lyon, 12 mai 2022, n° 20LY01508 – Site EditionsLégislatives 10/06/2022
