Pour la Cour de cassation, doit être qualifiée de bail et non de prêt à usage une convention qui met à la charge de l’occupant, outre la prise en charge des frais courants d’occupation, d’autres obligations dont certaines bénéficient exclusivement au loueur.
Ainsi, en 1999, une commune concède à une association de tennis une convention d’exploitation d’un ensemble immobilier comprenant notamment un local d’habitation, un local de restauration et des terrains de tennis.
Quelques années plus tard, l’association conclut avec une société un contrat de concession d’exploitation du « club house » situé au sein de l’ensemble immobilier. Elle met à sa disposition un local au rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant, d’une cuisine, d’un cellier, d’un bar et, au premier étage, d’un local à usage d’habitation.
En 2012, un incendie se déclare dans la cuisine du club house.
Pour déterminer si la société est responsable de l’incendie, il est nécessaire de qualifier la convention conclue entre l’association et la société :
– s’il s’agit d’un bail, la société est, en tant que locataire, présumée responsable en cas d’incendie (C. civ. art. 1733) ;
– s’il s’agit d’un prêt à usage (commodat), la société n’est responsable que si l’on peut démontrer une faute de sa part (C. civ. art. 1880).
En l’espèce, la concession d’exploitation ne prévoit pas le versement d’un loyer mais met à la charge de la société de nombreuses obligations dont :
– ouvrir le club tous les jours du 1er avril au 15 novembre ;
– recevoir les nouveaux membres, recevoir leurs cotisations et les transmettre aux membres du bureau qui sont chargés d’établir l’inscription définitive ;
– interdire l’accès aux courts aux personnes non inscrites au club ;
– gérer le planning des courts ;
– donner aux membres du bureau et du comité directeur du tennis l’accès aux locaux mis à la disposition du concessionnaire (excepté les lieux d’habitation) ;
– indiquer aux responsables des relations avec le concessionnaire les tarifs des consommations et repas et leurs augmentations éventuelles ;
– organiser des soirées à son initiative ou sur proposition des adhérents ;
– déclarer son activité aux administrations et organismes de sécurité sociale, payer les impôts et taxes afférents ;
– rembourser l’intégralité des factures EDF/GDF concernant l’ensemble du bâtiment ;
– souscrire à toutes assurances nécessaires au bon fonctionnement de son activité ;
– entretenir le logement occupé et les locaux exploités. Les grosses réparations du club house, des logements et des locaux mis à disposition seront à la charge de l’association, à l’exception des réparations dites locatives ; l’entretien courant et le remplacement du petit matériel mis à disposition seront à la charge du concessionnaire.
Pour la cour d’appel, compte tenu de leur nature et de leur nombre, ces obligations, qui dépassent largement la prise en charge des frais courants d’occupation et, pour certaines, bénéficient exclusivement à l’association, constituent une contrepartie en nature conférant à l’occupation des lieux un caractère onéreux.
Le contrat doit donc être qualifié de bail et la société est présumée responsable de l’incendie.
CA Paris 16-2-2021 n° 19/11752 – L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 22/04/2021
