Le régime dérogatoire de taxation sur la marge ne s’applique pas à une cession de terrain à bâtir qui, lors de son acquisition, avait le caractère d’un terrain bâti. C’est le cas lorsque l’acte d’acquisition ne comporte aucune différenciation entre les parcelles issues d’une division parcellaire réalisée avant l’achat.
Il résulte des dispositions de l’article 268 du CGI que le régime dérogatoire de taxation sur la marge s’applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.
Le juge de l’impôt ne peut, pour juger si des terrains à bâtir ont été acquis en cette même qualité par leur cessionnaire auprès de leurs anciens propriétaires, se fonder sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procèdent avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressort des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société cédante comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions.
En l’espèce, les actes de vente mentionnent exclusivement les références cadastrales du terrain initial, y compris s’agissant des biens pour lesquels les modifications du parcellaire cadastral avaient été demandées voire obtenues avant la signature de l’acte authentique. Ils désignent le bien vendu globalement, avec l’indication de sa contenance totale et la description des immeubles bâtis qu’ils comportent et stipulent un prix global, sans aucune indication de ventilation entre la partie bâtie et la partie non bâtie. Il ne ressort ainsi pas de ces actes que ces terrains ont été acquis par la société comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, et ce, alors même que :
– les terrains dont il s’agit étaient situés dans des zones constructibles au regard des règles d’urbanisme,
– certains des compromis de vente stipulaient une clause suspensive tenant à l’obtention des autorisations d’urbanisme ou de permis de démolir par l’acquéreur,
– il résultait des documents produits par la société qu’elle avait, avant même l’acquisition, obtenu des autorisations de division et des certificats d’urbanisme opérationnels concernant des constructions sur les lots qu’elle envisageait de vendre et fait procéder à des bornages et à des demandes de modification du parcellaire cadastral, lesquelles, pour certaines, ont donné lieu à des modifications dès avant l’achat des biens par elle.
Par suite, la société n’est pas fondée à revendiquer l’application du régime de la TVA sur la marge, lequel n’est pas applicable à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti.
A noter : Statuant sur renvoi, la cour administrative d’appel de Bordeaux recherche, comme l’y invitait le Conseil d’État, s’il ressortait des actes de vente que les terrains avaient été acquis par la société requérante comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions (CE 11-10-2022 no 464561 : BPAT 1/23 inf. 23) et conclut par la négative au regard des mentions portées dans ces actes.
Dans le même sens, concernant la référence aux qualifications de terrains bâtis ou à bâtir dans les actes d’acquisition, voir CE 2-4-2024 no 466644 : BPAT 4/24 inf. 149.
CAA Bordeaux 25-6-2024 n° 22BX02641 – L’@ctualité en ligne, www efl.fr 18/11/2024
