En cas de démembrement de propriété, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété doit être déterminée en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande. Dans le cas de l'acquisition d'un bien en démembrement de propriété, il est possible de recourir à une évaluation économique basée sur la somme des revenus futurs du bien démembré.
Pour déterminer ce flux futur, il est possible de partir d’un taux de rendement interne calculé, lorsque le démembrement porte sur un immeuble, à partir des loyers nets, et en appliquant le même taux de rendement pour le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété. La somme de la valeur ainsi déterminée de l’usufruit et de la nue-propriété est alors égale au prix d’acquisition de la pleine propriété.
En revanche, n’est pas acceptable une méthode de détermination de la valeur de l’usufruit fondée sur la somme des revenus futurs calculé à partir des loyers nets, appliqué à des loyers bruts, qui repose alors sur des termes de calcul non homogènes et conduit par suite à une rentabilité interne de l’investissement déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. De même, il ne doit pas être tenu compte de la revalorisation des revenus si cette méthode aboutit à valoriser l’usufruit à près de 90 % du prix d’acquisition de l’immeuble.
Si la méthode d’évaluation retenue aboutit à obtenir délibérément une majoration du prix payé pour l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à sa valeur vénale, sans contrepartie pour l’usufruitier, cette surévaluation s’interprète comme une libéralité au profit du nu-propriétaire, constitutif d’une distribution de bénéfices lorsque l’usufruitier est une personne morale à l’IS.
CAA Marseille, 15 septembre 2022, n°20MA01722
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000046326313?init=true&page=1&query=20ma01722&searchField=ALL&tab_selection=all
Actualités – Technique – CSOEC 15/09/2022
