Dans cette hypothèse, la notification au fermier de la vente unique d'un fonds affermé et de biens libres de location est nulle.
En cas de vente portant sur un ensemble immobilier loué seulement pour partie, la règle est que le preneur n’exerce la préemption que sur les seuls biens qu’il a pris en location. Elle a pour conséquence que le propriétaire ne peut pas, en principe, procéder à une vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans le bail et obliger le preneur à préempter l’ensemble. L’hypothèse où les biens vendus constituent un tout indivisible doit toutefois être réservée. En effet, en pareille circonstance, la jurisprudence admet que la préemption s’étende à la totalité des biens mis en vente. Aussi, la notification d’un projet de vente global apparaît-elle dans ce cas licite. Mais l’indivisibilité qui est ainsi invoquée par le propriétaire au moment de la vente doit être strictement définie, afin de n’être pas comprise comme un biais de nature à paralyser la mise en œuvre du droit de préemption. Elle doit demeurer une exception. Le caractère indissociable des biens aliénés doit résulter autant de leur implantation matérielle que de leurs liens économiques. L’imbrication de l’ensemble doit être objectivement avérée.
Ces règles méritent attention. En effet, la notification devant mettre le preneur en droit d’exercer la préemption sur le bien loué, elle est nulle si le projet qui lui est signifié inclut un ensemble de biens loués seulement en partie, dont l’indivisibilité n’est pas absolument. Cette solution est à nouveau rappelée dans une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 2021.
Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-13.241, n° 207 F-D – Site EditionsLégislatives 14/05/2021
