L'avenant au bail et le nouveau bail consentis en fraude aux droits du nu-propriétaire doivent être annulés.
L’usufruitier peut donner à bail le bien sur lequel porte son usufruit (C. civ., art. 595). Il peut consentir le bail seul, sauf s’il s’agit d’un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Les baux consentis par l’usufruitier seul pour plus de neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans en cours.
En outre, le droit de consentir ou de renouveler un bail qui appartient ainsi à l’usufruitier est, comme tout acte juridique, susceptible d’être annulé en cas de fraude, ainsi que la Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 25 mars 2021.
Dans cette affaire, quatre mois avant la fin de l’usufruit temporaire constitué sur un immeuble, le bail conclu avant la cession de l’usufruit pour une durée d’un an, reconductible d’année en année, avait fait l’objet d’un avenant conclu par l’usufruitier et le preneur, portant la durée du bail à 9 ans, avec tacite reconduction, sauf préavis d’un an.
D’autre part, l’usufruitier avait également conclu, sur une autre partie de l’immeuble, deux baux moyennant un loyer très inférieur à la valeur locative.
La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi formé contre la décision des juges du fond qui, ayant souverainement caractérisé la fraude, ont annulé l’avenant et les deux baux.
Cass. 3e civ., 25 mars 2021, nos 19-15.604 et 19-18.151, n° 289 D
Site EditionsLégislatives 17/05/2021
