Engage sa responsabilité (sans entraîner celle du notaire) l’acheteur de l’immeuble qui n’opte pas dans les délais pour la TVA sur les loyers pour assurer l’application de la dispense de taxe dont il s’est porté garant à l’acte.
Une vente d’immeuble à usage professionnel intervient entre deux sociétés civiles immobilières. La cession est placée sous le régime de l’article 257 bis du CGI qui prévoit une dispense du paiement de la TVA lors de la vente d’un immeuble entre deux assujettis redevables de la taxe dès lors que cet immeuble est affecté à une activité de location avec reprise par l’acquéreur des baux soumis à TVA. Pour entrer dans le champ de cette dispense, l’acquéreur prend l’engagement dans l’acte d’exercer l’option pour l’assujettissement des loyers à la taxe dans les délais légaux. Il s’oblige également à prendre en charge la taxe due par le vendeur en cas de remise en cause de la dispense, ainsi que les frais accessoires éventuels. L’acheteur omet cependant d’opter pour le paiement de la taxe dans le délai qui lui est imparti. À la suite d’un contrôle fiscal du vendeur, l’administration estime que la dispense ne peut s’appliquer et met à sa charge la TVA omise assortie des intérêts de retard ainsi que des pénalités. Sur le fondement de la clause figurant dans l’acte, le vendeur assigne l’acheteur et le notaire en garantie et obtient leur condamnation devant le tribunal de grande instance. Pour justifier l’engagement de la responsabilité du notaire, le tribunal relève que ce dernier n’a pas vérifié l’application des conditions légales de l’exonération.
Le notaire forme appel. La cour d’appel confirme le jugement à l’égard de la responsabilité de l’acheteur : l’inexécution de son obligation d’opter pour la taxe a occasionné un préjudice pour le vendeur, en rendant définitif le redressement en matière de TVA et vaine toute contestation pour laquelle ce dernier a engagé des frais de défense. En revanche la cour rejette tout manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil : elle estime que celui-ci a averti les parties des risques inhérents à l’acte de vente et pris les dispositions nécessaires à son efficacité par l’insertion de clauses spécifiques et précises destinées à garantir le vendeur, lequel supportait seul vis-à-vis de l’administration le risque de remise en cause de la dispense. Le notaire ne peut être par ailleurs tenu de la défaillance de l’acquéreur dans son engagement d’opter pour la taxe puisque, n’étant pas mandaté par ce dernier, cette formalité ne lui incombait pas.
CA Montpellier 22-5-2020 n° 16/01365 – L’@ctualité en ligne, www efl.fr 25/06/2020
