Les mesures spéciales prises par le législateur compte tenu de la crise sanitaire dérogent aux règles générales du Code civil permettant aux locataires d’échapper au règlement des loyers dus lors du confinement du printemps 2020 en invoquant la perte des locaux loués.
Si, pendant la durée du bail, les locaux loués sont partiellement détruits, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail (C. civ. art. 1722).
L’exploitant d’un magasin non alimentaire en France est contraint de fermer totalement ses portes au public entre le 16 mars et le 11 mai 2020, en application des décisions prises par les autorités administratives pour enrayer l’épidémie de Covid-19. Le propriétaire du local dans lequel ce commerçant exerce son activité en vertu d’un bail commercial pratique une saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire, pour recouvrer le loyer du deuxième trimestre 2020. Un juge de l’exécution (TJ Paris JEX 20-1-2021 no 20/80923 : BRDA 4/21 inf. 19) ordonne la mainlevée de cette saisie, estimant que, en raison de l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, assimilable à la perte des locaux loués, le locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement de loyers dus pendant le premier confinement.
La cour d’appel de Paris infirme ce jugement pour les raisons suivantes :
– il résulte des articles 4 des ordonnances 2020-306 (relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire) et 2020-316 du 25 mars 2020 (relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19) que le législateur a pris en compte les conséquences pour les bailleurs et les locataires de la fermeture des commerces au printemps 2020, excluant de ce fait l’application à cette situation de l’article 1722 du Code civil ;
– si ces dispositions ont notamment pour objet d’éviter l’acquisition au profit des bailleurs de clauses résolutoires, elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un locataire commercial dans les conditions prévues au contrat.
Le loyer dû lors du premier confinement n’était donc pas suspendu, peu important que, en l’espèce, le locataire ne réponde pas aux critères d’éligibilité prévus pour bénéficier de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 précitée.
A noter : Dans la présente affaire, le juge de l’exécution avait jugé que l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, résultant d’une décision des pouvoirs publics, était assimilable à la perte envisagée par l’article 1722 du Code civil. D’autres décisions récentes ont adopté la même position (CA Versailles réf. 4-3-2021 no 20/02572 : BRDA 7/21 inf. 18 ; pour une décision au fond, TJ La Rochelle 23-3-2021 no 20/02428 : BRDA 8/21 inf. 15). Il est vrai que la Cour de cassation a assimilé la perte économique, la perte partielle et la perte de jouissance momentanée à la destruction de la chose louée (par exemple, Cass. com. 19-6-1962 : Bull. civ. III no 323 ; Cass. 3e civ. 12-5-1975 no 73-14.051 : Bull. civ. III no 161).
La décision commentée ne se situe pas sur ce plan : faisant application du principe selon lequel les dispositions spéciales dérogent aux dispositions générales (C. civ. art. 1105), la cour d’appel juge que les dispositions générales de l’article 1722 du Code civil n’ont pas vocation à être appliquées aux loyers commerciaux dus pendant le confinement car des dispositions spécifiques existent.Reste à savoir si la Cour de cassation validera ce raisonnement.
CA Paris 3-6-2021 n° 21/01679, SCI Foncière Saint Louis c/ Sasu Action France
L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 05/07/2021
